1. 投资客体位置的不可移动性

不可移动性是民营资本投资养老院项目的最重要的一个特性。它不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境的影响。养老院不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对于养老院项目投资的重要性。

2. 投资周期长

一个养老院项目，从开始投资到最终完工，常常需要几年时间才能完成。而在这一较长时期内，养老院市场供求变化、社会经济形势的兴衰、国家有关政策的调整、消费者喜好变化、利率的变动等都难以预测。

3. 投资能力差

养老院不同于其它一般的房地产项目，因为，只有在将养老院所有的硬件设施都建设装修完成之后才会给投资者带来资金的流入，这样就加大了投资者资金周转的风险。

4. 投资的不确定性

这种不确定性主要体现在3 个方面： ①租售价格的不确定性。②投资估算的不确定性。③融资成本的不确定性。

民营资本投资建设养老院项目同一般的房地产投资项目一样要经历4个阶段，即项目投资决策阶段，项目建设前期阶段，项目建设阶段及项目运营阶段。在每个阶段，投资者都会面临不同的风险。

1. 政策风险

政策风险是指国家或地方政府所制定的相关政策对民营资本建设养老机构的支持力度给投资者带来的风险。 养老机构的建设用地划拨或在土地有偿使用费收取标准的限制，对环境保护的要求以及对投资规模、税收方面的控制等，都会对投资者构成风险。

2. 投资位置风险

项目投资的第一要素就是位置，项目位置不仅指所处的自然地理位置， 还包括不同城市和地区的区域位置，甚至人文位置等，影响位置选择的因素很多，投资者在决策时需做好充分的调研，切实合理的选择投资位置，这是项目投资成功的重要保证。

3.  投资时机选择风险

养老院项目的开发周期比较长，因此，开发者必须对未来几年国家和地区的各项风险因素进行预测， 尤其是国家为鼓励民营资本建设养老院项目而出台的相关优惠政策的变化，努力抓住国家给予优惠政策的时机，不仅可以在很大程度上降低开发商的投资成本，还是项目今后正常运营、获利的必要保证，避免因投资时机选择不当而带来风险。

4. 投资可行性研究风险

投资项目的可行性研究是在作了充分的市场分析后对开发项目技术、经济方案的可行性进行的全面技术经济论证，以确定开发项目是否值得投资，若可行性研究做的不够科学，准确，可能会给投资者带来损失。

1. 置地风险

我国土地所有权归国家所有，只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让2种方式取得一定年限的土地使用权，这对于开发商来讲就存在着很大的不确定性，如果置地价格考虑或预估失误，那么会增加开发商的成本，存在一定的风险。

2. 征地拆迁风险

购买土地使用权仅仅是获取土地过程中的一个环节，之后便是大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，此时，投资者将面临各种复杂的情况，如果处置不当无法按时开工，增加开发成本。

3. 融资风险

养老院项目的开发具有资金需要量大，资金运用时间长等特点，对于民营企业来说，很可能会产生相应的借款或贷款，因此，开发养老院项目所需资金的筹集和融通是养老院投资者最为关心的问题。

4. 设计风险

老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。养老院的设计如果没有充分考虑老人的各种需求，则会造成运营中的不方便甚至是重大隐患。

5. 审批过程风险及合同风险

审批过程风险是指由于各种审批过程出现问题或发生其它情况而导致建设周期延长、交易期延长、交易活动减少给开发商带来损失的不确定性。

1. 工期风险

建设阶段任何环节的时间损失，都有可能使工期拖延，而时间的延长，一方面会影响项目的投产运营收益、信誉损失；另一方面会增加房地产开发商资金利息支出，导致资金积压、开发成本增加、管理费增加、投资利润下降。

2. 质量风险

质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观与环境协调五个方面。

3. 成本风险

从总体上看，在整个施工项目成本中建设材料占约70%，是各项费用中最大的一种。因此，在建设过程中降低成本风险对养老院的开发商就有重要现实意义。

4. 技术风险

在工程建设过程中由于规划设计单位对开发项目规划、设计深度不够、内容不全、缺陷设计、错误和遗漏，以及房地产开发商扩大建设规模、增加建设内容、提高建设标准等而引起的工程项目增加或已建工程拆除重建，导致工程量增加，成本上升。

5. 安全风险

安全生产涉及到施工现场所有的人、物和环境。发生安全风险必将导致人身和财产损失、工期延误、效率下降。

民间资本投资养老项目时风险重重，为了保证投资的成功有效，风险控制就至关重要。由于篇幅有限，我们将在明天对养老项目的风险控制进行具体阐述，想要提前了解的朋友也可以添加我们的官方交流群，找管理人员获得相关的资料。