养老地产发展瓶颈之一，就是以往土地供应方面没有特定养老用途的供地，使得养老地产不得不采用出让的居住用地而承受较高的土地成本。这种局面2013年被打破了，北京2013年1月26日正式对外发布了养老综合用地的供应计划，由此北京也将成为第一个把养老用地纳入到年度国有建设用地供应计划的城市。随后各地纷纷响应，在政策和用地方面都做出了一些尝试。今天小编就为大家盘点一下各地的养老用地政策及推出的养老用地。此主题列举了国内在养老方面比较有代表性的一、二、三线城市，分两期推送，本期列举北京、上海、广州和深圳四个一线城市。
中国的一线城市老龄化水平均高于全国平均水平，加上其经济水平位居全国前列，一线城市对养老设施有最为强劲的需求，养老用地政策改革都走在全国前列并不断试点，不断取得突破和创新。
1
北京
政策要点
北京对于养老设施用地的推动一直走在全国前列。2013年北京市按照“计划适度超前，有效引导预期”的原则，在年度供地计划中单独列项的养老设施用地供地计划100公顷；2014年国土部出台《养老服务设施用地指导意见》，养老设施用地政策又往前迈进一步，并提出“重点调度盘活、利用存量建设用地推进养老设施用地的计划”；2015年北京养老用地供应方式由单一养老设施用地，转变为“住宅用地+机构养老设施用地+限价商品住房用地”配建的混合用地模式。
典型案例
>>>>
典型案例一
2013年2月1日，北京第一块以养老综合用地模式招拍挂的经营性用地。一家养老产业新锐——中投发展有限责任公司以总价13.87亿元成功中标，北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，打破了养老用地多年“难产”的局面。这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举。结果两年过去了，该项目迟迟无法落地，甚至引发媒体圈地质疑。
>>>>
典型案例二
2015年2月3日顺义新城一宗体量不到13万平方米的地块被多家房企争抢，经过20轮现场竞价，最终被首创以5.98亿元加上现场竞报2.6万平方米限价房的条件胜出，纯商品房部分楼面价约2万元/平方米。此地块规划建筑面积12.76万平方米，其中养老设施用地规划建筑面积为3.46万平方米；住宅规划建筑面积9.3万平方米，包括3.83万平方米限价房，房屋销售限价为9500元/平方米。此次拍卖地块采用二类居住用地+机构养老设施用地+限价商品房用地的组合形式，开启北京养老混合用地的新模式。
专家点评
北京市推出养老用地新政非常正常。一是北京要完成养老用地指标，二是在养老产业没有清晰盈利模式的情况下，混合模式让企业看到了盈利空间。未来，挖掘存量土地是具有重要意义的，大宗的完全市场化养老性质的用地出让将不是常态。
2
上海
政策要点
2014年4月10日上海出台《关于加快发展养老服务业推进社会养老服务体系建设的实施意见》。规定在符合规划、确保安全等前提下，可将闲置的公益性设施用地优先调整为公益性养老服务设施用地。
民间资本兴办的非营利性养老机构与政府兴办的养老机构享有相同的土地使用政策，可以依法使用国有划拨建设用地或者农村集体建设用地。对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障新增供应，鼓励利用存量自有土地或集体建设用地。
对符合土地协议出让规定的，可采用协议出让方式供地。鼓励以租赁方式供应养老用地，降低养老服务设施建设成本。严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件，用于房地产开发。
专家点评
上海市的养老用地政策只是给出了方向，未明确具体的指导办法，可操作性并不强，也没有严格意义上的在规划引导下的养老用地推出。在上海，政府和企业更加重视社区养老以及医养结合的机构养老。
3
广州
政策要点
广州先后制定实施了《关于加快社会养老服务体系建设的意见》、《广州市养老服务机构设施布局规划（2013-2020年）》、《广州市养老机构用地保障方案》等一系列政策文件，优先将养老机构用地纳入全市年度土地利用机会和建设用地供应计划。在《广州市养老服务机构设施布局规划（2013-2020年）》中，广州市在2013-2020年期间计划拿出53处地块建设养老机构，这些用地用地性质是社会福利用地，并非商业用地，只用于养老机构建设。本次规划的53块养老设施用地可按规定通过公开拍卖或或划拨的方式，由政府、社会组织、企业和个人等建设。
典型案例
广州在制定《广州市养老服务机构设施布局规划（2013-2020年）》中规划了53处地块建设养老机构后，于2015年投放了首批社会福利用地，共计11个地块，总用地面积达到354666平方米，将建设18494个养老床位。这11个地块都经历了用地性质修改，改为社会福利设施用地。在城市中心的地块，容积率要求在3以下，绿化率要求大于35%，周边城区地块的容积率在2以下，绿化率要求则大于40%。
专家点评
广州推出一系列养老设施用地，用地性质为社会福利用地，只允许建设养老机构，不允许养老地产开发，注重基本养老服务的提供，一定程度上避免了养老机构的地产化和过于高端化。
4
深圳
政策要点
2013年7月《深圳市养老设施专项规划（2011-2020）》发布。规定，对社会投资的经营性养老设施用地，采用不设竞买资格条件的招拍挂方式公开出让，限整体转让。鼓励企业利用已出让未建的存量用地，在符合规划的前提下建设养老设施。同时，鼓励通过城市更新配套养老设施。养老院、护理院应尽量独立占地。独立占地的养老设施用地，移交给政府的，产权归政府；不移交给政府的，产权归开发主体。对于附建的养老设施，产权归开发主体。
典型案例
2014年4月10日深圳迎来全国首例养老设施用地成功拍卖，位于宝安中心区的A001-0198宗地被前海人寿以4亿元拍下，楼面价14815元/平方米，溢价484%。位于龙华民治的A805-0052宗地被深圳融通信投资有限公司以2.8亿元拍下，楼面价18397元/平方米，溢价600%。然而，仅仅一年以后，融通信就已退还了竞得的龙华民治地块的养老用地。
专家点评
融通信退还养老用地说明这种集中供地模式具有很大局限性。此后，集中供地和对学校、旧厂房进行改造的供地方式会并存。在市中心建设小型养老机构会成为趋势，实现就地养老。
（摘自：颐讯爱老网）