(1)国内养老地产的不足
国内养老地产是一个“夕阳红”里诞生的朝阳行业,人人觊觎这一片“蓝海”,事实上,这片“蓝海”没有想象中的美。目前国内养老地产还处于摸索阶段,还存在很多亟待解决的问题。
供需不平衡。老年公寓的建设供不应求,这是我国养老地产面临的一大困境。在国外发达国家,住进老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%~7%左右。
以2017年末数据计算,2017年末全国养老机构床位数为714.2万张,而65岁及以上的老年人口为1.58亿,约占总人口的11.4%,床位总数除以65岁及以上的老年人口约为4.5%,以5%的标准计算的话,仍有约75.8万张的床位缺口,随着人口老龄化的发展,若养老项目跟不上老龄化的速度,未来仍将处于供需不平衡的状态。
选址布局不尽合理。现代老年人的思想与以往大有不同,很多老年人都希望能够住在城市里,交通便利、生活方便,还能跟子女在一起享受天伦之乐。而一些养老项目则选址在偏远郊区,给老年人生活和社会活动造成不便。目前老年公寓和养老机构的建设还没有列入各个城市的总体规划,缺乏从中国老年人的特点和需求出发,需要制定更加科学合理的规划。
产品收费价格偏高。收费偏高是目前市场上的盈利性养老机构的普遍特点,万科集团、远洋集团、复星集团的养老机构绝大多数的收费区间位于5000-30000元不等,视服务的程度收费,最低的收费标准针对的多是可自理、身体健康的老人,费用只含租金和餐饮等普通服务。有的老年公寓环境优美,设施齐全,服务较好,收费更是至少达10000元以上,很多老年人只好望洋兴叹。可见,在目前我国广大老年人收入偏低的情况下,老年公寓的档次和价位应该实行差异化建设,既要满足高收入人群的需求,又要满足中低收入人群的需求。
金融支持不足。养老地产不同于传统的住宅和商业项目,能够实现快周转,现金流能够及时得到补充,若计算土地及前期投入的建安成本,一个养老地产的资金回收期可能长达30年。我国养老地产面临的困境之一便是缺少足够的金融工具支持,特别是长期的、较低成本的资金支持,由于养老地产盈利模式不清晰,银行大多不愿意投入养老地产贷款。
但近年来,国家对于养老地产的扶持力度加大,从土地、资金、税费等方面出台相关政策,养老地产在资金方面的阻碍将会越来越少。
(2)发展展望
国内养老地产想要持续发展,寻求更好的红利,需要在优秀案例、国外经验与中国国情中不断探索、改进,寻找最优化的开发模式和资金解决路径。
从上述几个经典案例中可见,开发模式都有所不同,但究其源头,都是站在老人心理和需求方面去出发。
围绕老人需求开发项目。养老地产的核心是服务,而非地产式的销售,而服务的宗旨是人。养老地产的服务对象是老年人,那么老年人究竟有什么样的需求?目前我国的老年人都倾向什么样的消费水平?他们的内心诉求是什么?什么样的设计更符合他们的行为特征?
对老年人的心理需求及行为特征进行调研,对于养老地产的开发具有重大意义,可据此开发适合我国老人的养老产品。其次,差异化养老地产服务也需推行,一座城市中应当既有面对高收入人群的中高端养老机构,也有面对大众的普通养老机构,满足绝大多数老人的普通需求。
完善产业链建设。一体化的产业链对养老地产而言十分重要,尤其是与医疗设施共同建设的养老项目。养老地产不仅仅是房地产开发商的事业,也是基于服务的机构,涵盖交通、住宅、医疗、护理、养生、娱乐、休闲、运动、购物的产业链条。
拓展多元化融资手段。资金是养老地产面临的最大困境,养老地产普遍具有投资金额大、资金回收期长的特点。综合性养老设施的运营成本比较高、收益慢,目前我国一部分养老地产开发商迫于资金压力,把养老地产做成房地产项目,像住宅一样建好以后马上就卖掉,让资金快速回笼,降低了运营质量。
企业可通过拓展多种外源性融资手段来补充资金。公司合作:多家公司共同合作开发项目,能够更好地整合资源,利于专业化分工。BOT模式:该模式指政府通过契约授予企业有期限专营权,准许企业融资建设公用设施并赚取利润,期限满后,公用设施将无偿移交给政府。BOT项目的债务不计入企业的资产负债表,企业可借此筹集更多的资金。ABS模式:以项目的资产和未来收益为基础,通过发行证券募集资金。养老地产正处于漫长的资金回笼期,寻找更好的红利方式,还需要多给市场一点耐心和时间。
(来源:房讯网)