党的十九大报告指出：中国特色社会主义进入了新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。老年人对美好生活的需求主要体现在尊严、体面的晚年生活。随着老龄化进程的加快，养老问题得到了国家的高度重视，自2013年以来，国家各层级政府部门密集出台促进老龄产业发展的相关文件，旨在以适应需求、匹配供给为核心目标，健全养老服务和健康支撑体系、健全完善社会保障体系、繁荣老年消费市场、丰富老年人精神文化生活、推进老年宜居环境建设。
“老龄产业”是面向全体公民老年期生产提供产品和服务的各相关产业部门组成的业态总称，由老龄服务业、老龄用品业、老龄金融业、老龄房地产业四大板块组成。老龄金融既是金融体系的重要组成部分，也是老龄产业的核心。在老龄化加速发展的前提下，大力发展老龄金融业，不仅关系到老年群体的生活质量，也有利于金融业乃至整个宏观经济的健康运行。
就目前形势而言，我国老龄产业整体形势依然严峻，国家政策“碎片化”、养老体系建设不均衡、医养结合未有机联通、运营护理专业化尚存差距、护理人员严重短缺、适老化产品鱼龙混杂等问题显著，所以金融机构多持观望态度；从需求端层面看，这个市场又充满机遇：适龄老年人口基数持续增加，刚性趋势且短期不可逆。其中，（半）失能、（半）失智老年人口亦持续增加，势必衍生对医疗、护理、器械、运营等领域一系列需求，市场巨大。聚焦到养老领域而言，投资主体多元化，导致经营模式存在很大差异，增加了社资本介入该领域时的风险识别难度。同时，由于我国多种养老模式普遍处于经营模式不成熟、赢利点不明的阶段，尚处于探索期，其中以社区居家模式更为突出，因此，资本投资回收期需要8年及以上，实现盈亏平衡需要3年及以上，社会资本“跑马圈地”大多都处于亏损状态。目前养老领域比较成熟的投资主要包括的四种类型：地产系（如绿城雅达生态园）、保险系（如泰康之家）、资本系（如光大控股）、产业系（如上海静安长庚）。
“养老”关乎社会民生稳定，事关重大，但老龄产业尚存在诸多不确定因素。金融本质就是“与风险共舞”，在这种前提下，市场行为要遵守“先东后西、由点及面”的基本思想和“供需关系”发展目标，围绕平衡点波动循环发展，利用“需求侧”推动“供给侧”改革。由于老龄化具有刚性、不可逆特点，愈发严峻的人口老龄化必将衍生对医疗、护理、器械、文体等需求，即“需求侧”势必迅速增长且商机巨大。届时，在“需求侧”的推动下，各类“供给侧”短板或将一一变革和发展：养老政策进一步完善落地、财税政策优化减赋、适老化服务和产品针对性改良、物联网+互联网深度介入、投资成本和财务风险“双降”等。现阶段我们所面对的诸多不确定性、风险点或将逐步消减甚至消除。
光大金融租赁从成立伊始就将养老产业作为公司的重要战略布局。经过前期大量调研和探索，形成两种较成熟的模式分别为轻资产和重资产养老运营公司提供中长期资金支持，用于养老服务设施的新建、扩建、装修及设备采购等需求。同时，为做好风险防范措施，引入抵押权、质押权、监督权等缓释措施。
目前光大金租的四种业务模式分别是：养老服务设施融资租赁、器械租赁、养老机构融资租赁、社区居家连锁模式。
金融租赁公司的租赁标的物限定在“固定资产”，虽然在实际监管中有窗口指导，可以调整固定资产的经营范围，但是单独对房产进行租赁是违规的，所以光大金租借用住房城乡建设部等多部门联合印发文件中的“养老服务设施”概念，并跟注册所在地的银监机构进行了沟通，做出了创新与尝试：以嵌入在养老地产项目中的养老服务设施为核心资产，并以拥有该资产的特定主体为融资主体（非地产公司），辐射周边交通便利、环境优美、房地产市场景气度较高的大中型城市。可以把这里的养老服务设施看成一个“货币篮子”，里边包括房产、设备等固定资产，统称养老服务设施。
金融租赁业务包括典型的融资租赁业务（"直租"）、转租式融资租赁业务（"转租赁"）和售后回租式融资租赁业务（"回租"）三个类别。“回租”是指金融租赁公司以买受人的身份同作为出卖人的用户企业订立以用户企业的自有固定资产为标的物的买卖合同或所有权转让协议。同时，金融租赁公司又以出租人的身份同作为承租人的该用户企业订立融资租赁合同。简单的说，就是光大金租将租赁的养老服务设施反租给养老机构，实现养老服务设施的滚动、持续发展；养老机构将经营活动的现金流或政府补助用于还款。
以国内外优质、有发展潜力的养老、康复等器械制造厂商，和具备市场保有量高、价值公允可计量、标准程度高且易变现等特征的器械为租赁主体。一方面，盘活制造厂商的存量资产，给予中长期资金支持；另一方面，以厂商租赁方式介入销售环节，扩大厂商市场份额、加速销售回款，缓解下游机构财务压力，促进良性发展。制造厂商可通过自身经营活动现金流，以及下游多家机构的经营活动现金流、厂商回购资金进行还款。
租赁主体选择在养老服务领域形成一定产业规模，已经具备连锁运营实力的养老运营公司，以股债联动（受监管要求择机实施，或股权代持）或资金定向用于存量及新增养老机构改扩建（装修、设备购臵等）两种方式提供金融支持。养老运营机构则利用经营活动现金流还款。
主要选择国内优质并具备社区居家连锁特征、辐射周边多个大中型居民社区，老龄人口基数较高的养老机构，投资资金定向用于存量及新增养老机构改扩建（装修、设备购臵等）。这里特别强调辐射范围，因为体量小的社区的融资额度也非常小。社区连锁养老是未来养老事业向养老产业转型的重要标志，因此，我们要把运营服务运营服务、医疗、护理、器械、保险等内容统一引入到社区养老，打造连锁化、专业化、品牌化运作，实现社区养老的稳定发展。
我认为，养老目前正处在由事业向产业过渡的阶段。举个例子，上个世纪80、90年代，医院、学校在金融领域很难获得支持；进入新世纪后，随着医疗产业化和教育产业化的发展，医院和学校成为了资本眼中的“香饽饽”，很多银行甚至主动上门送贷。而现在，互联网经济的一个重要特征是，优势做不过趋势。所以，在养老事业向养老产业发展的重要时期，无论是金融机构还是其他行业，必须审时度势，才能抢滩“银发浪潮”发展先机，为中国亿万老年人提供尊严、体面的晚年生活！
（来源：超界产业联盟）